Рынок недвижимости, несмотря на консервативность и строгую регуляцию со стороны закона периодически обновляет используемые в нем методы совершения сделок. Сравнительно не так давно, лет 6-7 назад вторую жизнь получила давно забытая схема проведения параллельных сделок с недвижимостью у нескольких владельцев. Это метод, когда один владелец продает и тут же покупает себе жилье, а его покупатель в свою очередь тоже что- то приобретает на рынке жилья или меняет на новую квартиру и т.д. Такие схемы в свое время были распространены во времена СССР, когда фактически отсутствовал рынок жилья, как класс. Квартиру можно было бесплатно получить, но продать, чтобы купить новую, переехать в другой регион и купить что – то там, было почти невозможно. Существовал только обмен. И советские граждане проявляли чудеса изобретательности, комбинируя схемы обмена, размена своих квартир, причем в разных республиках Союза ССР.
Сейчас, когда в России существует полноценный рынок недвижимости, снова появился интерес к старым, проверенным схемам комбинированных или альтернативных сделок. Причин тут несколько. Самая главная – это сужение покупательной способности большинства населения страны и высокие цены на жилье, недоступная для многих ипотека. Вот люди снова стали комбинировать схемы купли продажи квартиры, фактически осуществляя многократные обмены, как в прошлые времена.
В этой статье будет рассказано не только о том, что такое альтернативная система сделок с недвижимостью, но и приведены все аргументы за и против ее использования. Также здесь будет дан подробный алгоритм, как купить и продать квартиру одновременно, как проводить такие сделки с наименьшими издержками.
- Что такое альтернативная сделка с недвижимостью?
- Преимущества альтернативной сделки
- Какие существуют недостатки?
- Какие существуют риски альтернативных сделок с недвижимостью?
- Пошаговая инструкция: как провести альтернативную сделку с недвижимостью
- Особенности и нюансы при альтернативных сделках
- Резюмируем
Что такое альтернативная сделка с недвижимостью?
С юридической точки зрения альтернативная сделка с недвижимостью – это переход права собственности объекта на основании заключенного договора между продавцом и покупателем без использования прямых расчетов с целью приобретения в собственность объекта у другого владельца. Функциональный или экономический смысл такой сделки состоит в том, чтобы приобрести владельцу квартиры новый объект, ему достаточно будет заключить сделку с покупателем и этими же деньгами расплатиться за покупку другой квартиры, объекта. Т.е. происходит обмен старой квартиры на новую, через ее продажу третьему лицу. Как видно из определения, в такой сделке необходимо участие, как минимум, 3 контрагентов.
Поясним простым примером.
Первый участник – это владелец квартиры «А» который имеет цель - продать ее и купить себе дом.
Второй - это покупатель квартиры, «Б».
Третий - это продавец дома, «С».
- Продать квартиру покупателю «Б».
- На вырученные от продажи квартиры деньги купить дом у «С».
Если использовать альтернативную схему, то «А» и «Б» осуществляют одновременно сделку по квартире. В тоже время «А» рассчитывается с «С» за дом. Деньги могут перейти взаиморасчетом между «А» и «С». Есть также вариант расчета между «Б» и «С».
Т.е. здесь существует прямая выгода для «А», продающего квартиру. Он как минимум экономит на одной финансовой операции, а это и комиссии, и налоги, и соответствующие риски.
- Сделки с эквивалентным обменом. В этом случае происходит обычно встречный взаимозачет по сделке между продавцом и покупателем.
- Сделки с неравноценными объектами. В этом случае, какая - либо из сторон сделки доплачивает разницу в стоимости обмениваемых объектов.
- Простой обмен или разъезд. Это случай, когда, например, 3 – х комнатная квартира разменивается (распродается) на 3 однокомнатные.
Есть еще один вопрос, часто связываемый с альтернативными сделками - свободная продажа квартиры, что это такое? В кратком определении - это обычная сделка продажи и последующей покупки другой недвижимости без привлечения третьего посредника.
Преимущества альтернативной сделки
Несмотря на то, что альтернативные сделки с недвижимостью кажутся на первый взгляд сложнее и рискованнее, они имеют свои определенные преимущества, позитивные стороны. Тому есть подтверждение со стороны аналитиков рынка. Так, по данным консалтинговой фирмы «NDV Супермаркет», число таких сделок на рынке только за последние 5 лет (с 2016 года) увеличилось на 20%. Главным движущим мотивом роста спроса на подобные схемы приобретения жилья в Российской Федерации специалисты считают существенное удорожание квартир.
Также! этому способствует рост опасений владельцев жилья остаться без своей собственности при совершении отдельных операций.
- При альтернативной сделке производится встречный обмен или расчет по продаваемой и покупаемой собственности практически в один и тот же момент. Т.е. нет риска существенного увеличения срока проведения сделки, в течение которого могут наступить какие- либо форс- мажорные обстоятельства.
- Возможность проведения безналичных расчетов, в том числе и по схеме взаимных (встречных) платежей. В виде взаимозачета между сторонами через компанию - риэлтора или банк. Они как сторона процесса являются еще и гарантом, обеспечивающим безопасность по всем этапам сделки.
- Альтернативная сделка, как правило, готовится не один день. Как со стороны юристов риэлтора, так и со стороны всех участников сделок проводится тщательное изучение не только документов на собственность, объекты, но и проверка самих контрагентов. Например, на предмет дееспособности, соответствия заявленным данным в документах. Т.е. происходит многосторонний анализ юридической чистоты недвижимости, который осуществляется сразу несколькими заинтересованными владельцами и посредниками.
- Также преимуществом подобных схем купли продажи или обмена жилья является то, что есть больше шансов подобрать оптимальный вариант объекта недвижимости. Имеется больше альтернатив в выборе участников сделки, контрагентов. Можно приобрести жилье по цене ниже рынка.
Кроме всего этого, при альтернативных схемах продажи или покупки жилья, как правило, нет необходимости снимать на время квартиру, переезжать к родственникам на период поиска нового жилья, после того, как будет продано старое. Все участники альтернативной сделки по ее завершению сразу переезжают в свои новые владения.
Какие существуют недостатки?
- Во – первых, сложность сделки по своей структуре. Необходимость найти вариант, при котором собственники будут согласны на подобную схему. Проблема здесь скорее кроется в том, что многие продавцы и покупатели недвижимости в большинстве случаев не имеют достаточной информации. У них есть обоснованные опасения применять новые методы.
- Во – вторых, сделки подобные альтернативным, предполагают взаимодействие между несколькими участниками, включая и посредников (риэлторы, банки). Требуется достаточно много времени прежде, чем будут окончательно согласованы все нюансы сделок. Это оценка стоимости, суммы сделок, кто и за что будет платить т.п. Т.е. множество факторов нужно учесть при подготовке. Это, естественно, требует не только больше времени, но и внимательности при работе с документами. Их тщательной подготовки.
Какие существуют риски альтернативных сделок с недвижимостью?
Если при анализе положительных и отрицательных сторон альтернативных сделок с недвижимостью было уделено внимание общим моментам, то при исследовании рисков требуется более детальный подход.
- риск неисполнения условий договора одного из участников сделки. При обычной прямой сделке купли - продажи такой риск существует, но он частично компенсируется задатком и уплатой неустойки и незначительной потерей времени для поиска нового варианта. Если используется альтернативная продажа (покупка) недвижимости бывают моменты, что в процессе может быть несколько участников, владельцев квартир, домов. Неисполнение хотя бы одним участником условий или прямой отказ, фактически сводит на нет все усилия по подготовке сделок. Рушится вся схема их проведения. В таких случаях, даже оплаченная отказником неустойка по сделке, может компенсировать только малую часть затрат времени, усилий, не говоря об оплате услуг риелторов, оценщиков, нотариусов, адвокатов и пр. контрагентов. Единственный вариант нивелировать подобный риск – это выбирать в качестве партнера проверенного временем и квалифицированного риэлтора. Работать с компанией, имеющей сильную юридическую службу, способную в случае необходимости взыскать с подобных нарушителей договоренностей все суммы неустойки и моральной компенсации. Не исключено, что это придется делать и через судебные иски.
- Второй по значимости риск - это риск изменения стоимости квартиры, дома первичным ее продавцом. В случае если он повысит цену на продаваемую квартиру, которая является первой в общей цепи сделок, то логично ожидать, что и другие участники сделок также изменят ценники своих объектов в сторону повышения. Хорошо если, например, все контрагенты пойдут на такое взаимное повышение. Они согласятся на изменение ценовых условий. А если нет - то либо растут издержки у всех, и продавцов, и покупателей. А может быть так, чтобы выстроенная схема договоров «купли -продажи» будет аннулирована.
- третий по важности риск – это отсутствие регистрации по одной из части сделок с недвижимостью. Несмотря на то, что сделки по альтернативной схеме происходят почти в один момент, регистрация прав собственности в территориальных органах «Росреестра» производится по каждой из таких операций отдельно. Т.е. в общем порядке, как при стандартной единичной операции регистрации права перехода собственности в момент прямой покупки и\или продажи. Например, сделка по первой продаже квартиры собственника «А» новому собственнику «Б» зарегистрирована Россрестром. А вот сделка по покупке у «Б» квартиры покупателем «С» не прошла регистрацию. Т.е. покупатель – продавец Б фактически теперь из- за этого не может исполнить финансовые обязательства перед «А». Причина - например, у «С» оказались не в порядке документы, он мог быть признан недееспособным. В таком случае участники сделок путем взаимного согласия прекращают всю схему альтернативной покупки жилья и возвращают соответственно друг - другу деньги, компенсируют какие-то финансовые или моральные издержки. В противном случае единственным приемлемым с точки зрения закона вариантом является подача в суд искового заявления. Такое заявление к суду призывает определить сделку ничтожной, в виду изменившихся существенных обстоятельств ее проведения.
- риск изменения объективных обстоятельств в период проведения сделок. Поскольку альтернативная схема по покупке\продаже объектов жилой недвижимости предусматривает большее количество времени, то высока вероятность рисков, связанных с существенным изменением первоначальны условий. В первую очередь - это форс- мажорные обстоятельства. Например, стихийные бедствия, пожары, прочие негативные факторы непреодолимой силы могут кардинально изменить всю цепочку сделок, вплоть до ее полного аннулирования. В таких случаях апеллировать к контрагентам весьма затруднительно. Любой суд всегда примет во внимание в первую очередь форс - мажорные факторы. Единственный вариант нейтрализации или компенсации подобных рисков - это страхование сделки. Это может обойтись контрагентам недешево, но зато будут хоть как - то компенсированы некоторые моральные и финансовые издержки.
Пошаговая инструкция: как провести альтернативную сделку с недвижимостью
Общая схема проведения альтернативной сделки не сильно отличается от процесса стандартной продажи квартир, дач или домов. Сложность заключается только в том, необходимо соединить в единое целое несколько последовательных или одновременно проводимых сделок. Это различные объекты, у разных собственников. В практическом плане можно придерживаться следующего алгоритма:
Первый шаг – выставление квартиры на продажу
Тут есть два пути. Самый простой – это подать объявление в СМИ, в том числе и многочисленные порталы в сети Интернет. При этом рекомендуется сразу указать на то, что будет использоваться альтернативный вариант. Не все, правда, могут знать - что это такое. Поэтому можно дополнить объявление словами типа «с разменом через продажу, с одновременной покупкой, продажей и т.п. Если пользоваться услугами риэлторов, то они имеют соответствующую клиентскую базу, и могут сразу предложить несколько рабочих вариантов.
Второй шаг – проверка на юридическую чистоту объекта
Как только будет найден подходящий вариант (несколько вариантов), не откладывая дело в долгий ящик, необходимо проверить объект недвижимости контрагента на юридическую чистоту. Следует выяснить досконально, кто является реальным собственником, какие и у кого в семье доли в общей собственности, есть ли несовершеннолетние дети, инвалиды. Не находится ли квартира в залоге у банка, кредиторов. Все эти факты и данные можно собирать как самостоятельно, так и пользуясь услугами агентств недвижимости.
Третий шаг – определение с контрагентами
Или другими участниками цепи сделок - цен на жилье, сроки и методы расчета, через наличные или безналичные счета, в какой валюте, через какие банки. Здесь следует уделить пристальное внимание всем мелким деталям. Имеется смысл потратить не такие уж большие деньги на консультации юристов, адвокатов.
Шаг четвертый – составление предварительного договора
Как только со всеми участниками схемы сделки будут определены все условия - все это следует зафиксировать на бумаге. Т.е. составить предварительный договор. В крайнем случае, запрашивается и вносится задаток (размере не более 1\3 от стоимости жилья по сделке). Оформляется в письменном виде расписка. Договор может быть составлен в любой форме. Главное, чтобы в нем прописывались все обязанности и права каждого из участников сделки, ответственность за неисполнение, зафиксировано согласие членов семьи, а также проставлена дата и собраны подписи.
Шаг пятый – подача документов
Имея предварительное соглашение по каждой части общей сделки, собственниками начинают проводиться соответствующие операции. Это продажа, покупка, подача документов на государственную регистрацию. Если вообще нет знаний и опыта в составлении договора купли – продажи, можно всегда обратиться за консультациями к юристам, в том числе и через интернет - ресурсы. Вообще при таких сложных, комбинированных сделках все же рекомендуется обращаться в риэлтерские компании или агентства. Услуги их стоят недешево (до 1-3 % от суммы сделки) – но зато есть определенная гарантия проведения «чистой» сделки.
Шаг шестой – регистрация сделок в органах Росреестра
Это самый ответственный момент. Малейшая неточность в документах, просроченные паспорта, отсутствие каких - то свидетельств может повлечь если не отмену сделки, то её существенную задержку. Чем больше времени отводится на устранение недочетов по документам - тем больше риск отмены сделки со стороны кого - то из частников схемы. Кроме этого, некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Например, выписка из домовой книги или справка об отсутствии задолженности за услуги ЖК имеет предельный срок 10 дней. Срок регистрации сделки государством - 10 дней (рабочий). Если сделка проведена через нотариальную контору - то срок составляет всего 3 дня. Ставка госпошлины по сделкам с недвижимостью – 2000 рублей. Это следует обязательно принимать во внимание.
Финальный шаг - получение выписки из федерального реестра недвижимости ЕГРН на новое приобретенное жилье
Это и есть документ, подтверждающий право собственности, заверенный гербовой печатью соответствующего подразделения Росреестра. На что здесь следует обратить внимание. В первую очередь – это правильность написания ФИО владельца. Никаких ошибок даже в буквах е или ё. Второй момент – это числовые параметры самого жилья – площадь, количество комнат. Третий момент – это правильность написания адреса, по которому зарегистрирован объект.
Особенности и нюансы при альтернативных сделках
В общем виде альтернативная сделка с недвижимостью мало отличается от продажи, покупки квартир, дач и частных домовладений в обычном порядке. Главная особенность - это цепь задействованных участников. Этот фактор определяет некоторые нюансы таких сделок с недвижимостью.
- Налоги. Несмотря, на то, что в организационном плане альтернативная сделка с недвижимостью почти аналогична обмену квартир, все же это последовательные сделки купли и продажи. А это значит, что возникает обязанность платить налоги. Сумма налога составляет для граждан РФ и её налоговых резидентов – 13% НДФЛ. Но если квартира находится в собственности у продавца более 5 лет, то ставка налога равна 0%. Здесь также можно получить и налоговый вычет в размере тех же 13% от суммы стоимости квартиры. Но это правило действует только при одном условии - у покупателя жилья это первая приобретаемая недвижимость в период с начала его совершеннолетия.
- Ипотечные квартиры. Нередко бывает так, что участники сделки имеют в собственности ипотечные квартиры. Специфика здесь следующая - если оба контрагента являются ипотечными заемщиками у одного банка, то схема обмена через сделку купли\ продажи может быть одобрена банком. В противном случае ни один банк не возьмет на себя такие риски по сложной альтернативной сделке.
- Некоторые особенности возникают при альтернативных сделках между контрагентами в разных городах. Здесь следует тщательно проработать схему взаиморасчетов - кто будет гарантом сделки, какой банк, на каких условиях. Здесь возможен вариант аккредитивной сделки по недвижимости.
- При альтернативных сделках можно использовать недвижимость приобретенных на условиях материнского капитала. На что обращается внимание - это получение согласия на такие операции с жильем у федеральных или региональных органов опеки. Причем на каждого ребенка в семье должна быть оформлена доля в общей собственности. Такой документ обязательно заверяется нотариально.
Резюмируем
В качестве общего вывода следует отметить, что альтернативная схема сделок с недвижимостью может быть использована в различных вариантах и комбинациях. Это делает ее универсальным инструментом. С её помощью всегда можно найти оптимальный вариант покупки, продажи, обмена жилья, чем ждать годами своего единственного покупателя (продавца), удовлетворяющего полностью всем ожиданиям продавца (покупателя).
Уважаемые комментаторы!
Напоминаем вам, что в комментариях запрещено:
Каждый комментатор несет полную ответственность за размещенную им информацию. За двукратное нарушение настоящих правил пользователь может быть "забанен", то есть лишен возможности оставлять комментарии на сайте. Причем навсегда.