руб

Как купить квартиру в новостройке - инструкция с чего начать

Покупка собственной квартиры в новостройке — это цель, к которой стремятся многие. Кажется, что как только появится возможность ее исполнения, все другие проблемы отойдут на второй план. Но в действительности покупка жилплощади в новом доме сопровождается массой трудностей, которые необходимо решить задолго до подписания договора купли-продажи. Сегодня подробнее поговорим о том, что нужно знать при покупке новостройки, и пошагово разберем действия покупателя. 

Содержание

Шаг 1. Определяемся с основными критериями

Как только вы твердо решили стать владельцем собственной недвижимости, можно переходить к определению основных параметров предстоящей покупки. Разделить их можно на два общих направления:
  • Бюджет;
  • Жилье.

С бюджетом все просто. Вам необходимо определить, сколько денег вы готовы потратить на недвижимость или оплату первоначального взноса. Это поможет «отфильтровать» предложения риелторов и застройщиков и найти варианты «по карману». 

ВАЖНО!

Купить квартиру можно в ипотеку, рассрочку, по субсидии, государственной программе или за наличку. Подходящий способ каждый определяет для себя лично.

С определением параметров самого жилья дела обстоят немного сложнее. В данном случае необходимо учитывать куда больше нюансов. 

Месторасположение

Первое, на что обратить внимание при покупке новостройки, — ее расположение. Если вы планируете прописываться в приобретаемой квартире, то важно учесть привязку к конкретному региону. Например, в большинстве случаев оформление документов государственного значения производится по месту прописки. Часто именно данным критерием руководствуются бригады скорой помощи при распределении пациентов в больницу. Поэтому выбирать необходимо тот город или район, в котором вы готовы лечиться (в экстренной ситуации), посещать государственные органы и т.д. 

Также при определении подходящего месторасположения новостроя учитывайте:
  • Близость остановок общественного транспорта. Даже если у вас есть машина, близкое расположение остановок не будет лишним.
  • Наличие образовательных учреждений. Если у вас есть дети или вы планируете стать родителями, выбирайте новостройки, поблизости с которыми имеются детские сады, школы.
  • Инфраструктура. В большинстве случаев инфраструктура вокруг новостроек формируется постепенно. Но если для вас принципиально важно наличие общественных заведений, парков и т.д. на данный момент, то обязательно обратите внимание и на это перед покупкой.

Получить всю необходимую информацию об инфраструктуре, находящихся поблизости учреждениях можно на сайте застройщика. А можно — просто открыть Google карты.

Внутренние особенности

Среди основных внутренних характеристик квартир можно выделить количество комнат и ремонт. Первый параметр следует выбирать исходя из размеров семьи. Для родителей и 1 ребенка будет достаточно двухкомнатной квартиры. Если ваша семья шире — лучше выбирать 3-х или даже 4-комнатное жилье. 

ИНТЕРЕСНО!

В случае покупки квартиры с целью ее дальнейшей сдачи в аренду выбирайте 1-, 2-комнатные варианты или студии. Они пользуются более высоким спросом среди арендаторов.

Ремонт же в новостройках может быть нескольких типов:
  • Черновой (или «квартира без отделки»). В данном случае ремонт представлен выровненными стенами, стяжкой пола, проведенными коммуникациями. Все остальное — отделка стен, укладка напольного покрытия и т.д. — предстоит проводить новым собственникам.
  • Предчистовой (или «белая коробка»). В таких квартирах стены уже оштукатурены, вся электросеть готова к эксплуатации. Новому собственнику остается провести поверхностные отделочные работы, установить сантехнику.
  • Чистовой. Квартиры с чистовой отделкой считаются более дорогими. Но зато они освобождают собственника от необходимости проведения ремонта. Все, что необходимо сделать в данном случае, — установить мебель.
  • Готовый (или «под ключ»). Самый дорогостоящий вариант отделки. Он подразумевает наличие мебели, некоторой техники, оригинальное оформление дизайна. Собственник может въехать в новую квартиру сразу после ее покупки.

Выбирать тип отделки следует исходя из личных предпочтений, наличия свободного времени и финансового положения. Если для вас важна экономия денег — выбирайте объекты с черновым ремонтом. Если же вы предпочитаете экономить время и силы — отдавайте предпочтения вариантам «под ключ».

Внутренние особенности квартиры при покупке

Цель покупки

Покупать квартиру можно с двумя целями: для собственного проживания (или проживания детей) и для получения дохода. В первом случае выбирать жилье следует исключительно исходя из личных предпочтений. При покупке же жилья с целью его дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, важно учитывать, что наибольшим спросом пользуются 1- и 2-комнатные квартиры на средних этажах. Это не значит, что сдать трешку на 16 этаже не удастся. Удастся. Но, возможно, на это уйдет больше времени и/или получаемая прибыль будет меньше.

Шаг 2. Выбираем застройщика

Перед тем, как покупать новую квартиру, необходимо максимально тщательно изучить застройщика. Предпочтение необходимо отдавать компаниями, которые:
  • Ведут строительство нескольких объектов;
  • Уже успешно сдали в эксплуатацию недвижимость;
  • Имеют официальный сайт, на котором указаны юридические данные;
  • Получают преимущественно позитивные отзывы от покупателей;
  • Предоставляют разрешительную документацию на возведение объекта на своем сайте или по требованию.

Вся необходимая для проверки информация предоставляется в открытом доступе. Найти ее в интернете можно через название компании или ее регистрационный номер.

Проверьте имя компании в картотеке арбитражных дел. Так вы узнаете, в каких делах она принимала участие, имеет ли перспективу банкротства. 

При возможности используйте помощь экспертов по недвижимости — риелторов. Они имеют базу надежных застройщиков, которые отличаются хорошей репутацией на рынке.

Выбор застройщика при покупке квартиры

Шаг 3. Выбираем дом

При покупке недвижимости внимание необходимо уделять не только внутренней планировке и состоянию квартиры, но и особенностям самого дома. Сегодня застройщики возводят дома нескольких типов:
  • Панельные. Отличаются быстрой скоростью возведения и доступной ценой. Недостатки — сложность перепланировки (большинство стен являются несущими), плохая шумо- и теплоизоляция.
  • Монолитно-каркасные. К достоинствам таких домов относится их хорошая шумо- и теплоизоляция. Существенных недостатков два: более длительный срок возведения (1,5-2 года) и повышенная цена (примерно на 50% выше стоимости панельных сооружений).
  • Кирпичные. Практически не имеют недостатков. Кроме стоимости — она может быть в 2 раза выше цены панельных зданий. На возведение кирпичного дома требуется минимум 2,5 года.

Самым оптимальным вариантом для проживания считаются монолитно-каркасные здания.

Этап возведения дома

Также при покупке жилой недвижимости следует учитывать этап ее возведения. От него напрямую зависит стоимость квартиры. С каждым новым этапом (например, строительство первого этажа, парковки, возведение кровли) стоимость объекта увеличивается примерно на 10%. Поэтому цена квартиры на стадии котлована и ее стоимость при сдаче в эксплуатацию могут существенно различаться.

Если вы заинтересованы в максимальной экономии и располагаете временем на ожидание завершения строительных работ, можете покупать недвижимость на стадии рытья котлована. Если же вы боитесь стать владельцем «долгостроя» или просто потерять свои деньги — дождитесь, пока застройщик введет объект в эксплуатацию. В этом случае стоимость объекта будет выше. Но и риски — существенно ниже. Если вам недостает части средств на покупку недвижимости после ее сдачи, воспользуйтесь госпрограммой, лизингом или другими способами дополнительного финансирования. Подробнее прочесть о них вы можете в статье «Как и где взять деньги на квартиру без ипотеки?».

Этап возведения дома

Шаг 4. Ищем ту самую квартиру

Количество комнат и расположение — это лишь основные критерии выбора жилья. В действительности при поиске квартиры следует учитывать куда больше параметров. Среди наиболее важных из них можно выделить 5 критериев.

1. Этажность

При выборе этажа учитывайте, что:
  • Чем выше этаж, тем чище воздух и спокойнее (в плане звуков) обстановка;
  • Владельцы квартир на последних этажах лучше остальных знают о проблеме протекающей крыши;
  • На высокие этажи трудно поднимать стройматериалы, технику, мебель;
  • Подниматься на высокий этаж в случае отключения в доме света — сложно;
  • На первых этажах возможна сырость;
  • Квартиры на нижних этажах стоят примерно на 15-20% дешевле.

Более подробно про выбор подходящего этажа вы можете прочесть в соответствующей статье

Интересный факт: если вы не являетесь суеверным человеком, можете приобрести квартиру на 13 этаже, запросив у застройщика небольшую дополнительную скидку. В большинстве случаев продавцы идут навстречу, т.к. объекты на 13 этажах приобретаются менее охотно. 

2. Площадь

Если вы выбираете квартиру «на века», отдавайте предпочтение просторным вариантам. Оптимальной площадью спальни считается 15 кв. м, гостиной — 20 кв. м, детской — 15 кв. м, санузла — 4 кв. м. В среднем, чтобы жить комфортно, среднестатистической семье необходимо минимум 50-60 квадратов.

3. Сторона света

Любителям живописных закатов рекомендуется приобретать квартиру, окна которой выходят на запад. А вот жаворонкам больше подойдут объекты с выходом на восток для визуального доступа к рассветам. Оба варианта считаются оптимальными в плане тепла зимой и прохлады летом. 

Что касается южной и северной стороны, то в данном случае дела обстоят чуть хуже. Выходящие на север окна пропускают мало света. Особенно — в зимний период. Зато южная сторона всегда наполнена солнцем. Это неплохо для любителей витамина Д, но плохо — для ценителей прохлады летом (без кондиционера не обойтись).

4. Вид из окна

На первый взгляд этот критерий может показаться малозначимым. Но в действительности именно от него во многом зависит настроение. Если каждое утро смотреть на заброшенную стройку или загруженную дорогу, то и настрой будет соответствующим. Поэтому старайтесь отдавать предпочтение квартире, с окон которой открывается приятный вид (хотя бы — из спальни и кухни). Если такого вида нет — можете попросить застройщика о предоставлении дополнительной скидки.

5. Двор

Если вы являетесь автовладельцем, обязательно обратите внимание на наличие парковочных мест. При этом помните, что они могут быть как общими (бесплатными), так и индивидуальными (платными). 

Еще одна вещь, на что обратить внимание при покупке новостройки, — зона прогулок. Хорошо, если поблизости с домом или непосредственно во дворе имеется небольшой парк, аллея, в которой можно погулять с ребенком, собакой. 

Ищем ту самую квартиру для покупки

Шаг 5. Выбираем продавца

Купить квартиру в новостройке можно несколькими способами:

Продавец

Преимущества

Недостатки

Застройщик

Информация «из первых рук»;

Наличие (в большинстве случаев) дополнительных программ финансирования (рассрочка, лизинг и т.д.);

Экономия на оформлении документов.

Низкая вероятность скидок (если вы пришли к конкретному застройщику, значит уже заинтересованы в его предложении и уменьшать для вас цену незачем);

Ограниченный выбор;

Отсутствие дополнительных услуг, помощи.

Риелтор

Большой выбор предложений, соответствующих вашим запросам;

Экономия личного времени и сил;

Помощь в оформлении документов, ипотеки;

Защита интересов перед застройщиком;

Возможность проведения сложных сделок;

Возможность получения скидок.

Расходы на услуги риелтора;

Риск «попасться» в руки некомпетентного специалиста. 

Бывший собственник

Отсутствие расходов на услуги риелтора;

Возможность уменьшения цены в результате личных переговоров.

Ограниченный выбор;

Повышенный риск стать жертвой мошеннической схемы;

Высокая цена (кроме случаев срочной продажи);

Предвзятая оценка объекта. 

Наиболее оптимальным вариантом, как правильно купить новостройку, считается сотрудничество с опытным, квалифицированным риелтором. Да, в данном случае вы немного переплатите за дополнительные услуги. Но зато практически полностью ограничите себя от «мук выбора», риска, траты свободного времени. 

Выбираем продавца квартиры

Подытожим

Покупка квартиры — долгожданный, но трудный процесс, который требует учитывать множество нюансов. Как минимум — особенности квартиры, самого дома и застройщика. Как максимум — способа покупки. Подходить к данному процессу стоит ответственно. Не торопитесь приобретать первый понравившийся вариант. Оценивайте, изучайте полезные статьи, советуйтесь с риэлторами. Только при грамотном подходе можно купить квартиру, которая будет на 100% соответствовать вашим требованиям.

Поделиться:
Комментарии 7
В
29 октября 2021
Варя
Купила квартиру. Все в ней нравилось. Напрягало только, что продавец поторапливал с оплатой. Типа у него есть другие покупатели. А через месяц, выяснилось, что я не имею прав на эту квартиру, так как в ней прописан несовершеннолетний ребенок. Теперь вот сужусь. Ищу нормального адвоката. Не знаю, чем все закончится.
В
29 октября 2021
Валентина
Покупка жилья — серьезное дело. Нужно выяснить много нюансов: где расположен дом, из чего он построен, какие постройки планируются рядом, все ли разрешительные документы имеются у застройщика, что входит в стоимость покупки... Лучше это делать с опытными людьми. Хорошо также узнать мнение людей, которые уже купили квартиру в приглянувшемся вам доме
А
29 октября 2021
Александр
Выбирая квартиру, обратите внимание на проводку (насколько хорошие кабеля проложены), на трубы канализации и отопления. Лучше взять с собой человека, который разбирается в этом. А еще постарайтесь найти информацию о том, что собираются строить рядом с домом. Ведь бывает так: покупаешь квартиру с видом на море, застройщик берет кучу бабок за вид, а через годик этот вид закрывает новая высотка. И никому ничего не докажешь!
И
29 октября 2021
Игорь
Купили квартиру в новостройке. Новый дом, красивый. Ничто не предвещало беды. Но стала напрягать сильная слышимость. Разговоры соседей слышны были дословно. Заделка щелей между стояками результата не дала. А позже выяснилось, что стены-то не бетонные! А из смеси бетона и пенопласта! Во время строительства жители из соседних домов видели, как блоки при падении с небольшой высоты рассыпались в дребезги. Вот теперь не знаем, что с этим делать.
Л
28 октября 2021
Лариса
Мы выбирали квартиру дотошно. Полтора года! Пересмотрели сотни вариантов. Поняли, что вторичку брать не стоит, если хочешь сделать ремонт под себя. Дешевле взять квартиру в новостройке с голыми стенами, но зато в результате сделать все на свой вкус. Так у нас и вышло. Сами провели автономное отопление, проложили хорошие трубы, сделали балконы жилыми. Живем уже 10 лет. Довольны.
В
28 октября 2021
Виктор Иванович
Не покупайте квартиры у неизвестного застройщика! Никогда! Я купил. В результате полгода жили без газа. Готовили еду на электрических плитках. Как оказалось позже, застройщик неправильно провел газовые трубы, быстренько продал все квартиры и слинял. А проблему с газом перекинул на жильцов. Трубы есть, а то, что ими нельзя пользоваться — ваши проблемы. Короче, нам (жильцам) пришлось создавать ОСББ, самостоятельно договариваться с газовыми конторами, проводить заново трубы... Мороки куча!
К
28 октября 2021
Катерина
Я выбирала опытного застройщика, который построил не один район в нашем городе. Ходила на готовые объекты, искала отзывы покупателей. Короче, серьезно подошла к делу. Даже изучала, какие материалы используются при постройке. Через год купила квартиру. Живем уже третий год — жалоб нет. Можно было бы купить дешевле у малоизвестного застройщика. Но это большой риск.