Всё имущество, которое приобретается супругами в браке, является их общим, если иное не прописано в брачном договоре. Распоряжаться собственность муж и жена могут только по обоюдному согласию. Поэтому необходимо оформить согласие супруга на сделку.
Зачем оформлять согласие супруга на продажу недвижимости
- недвижимость, купленная или приватизированная до брака;
- имущество, которое было получено одним из супругов по безвозмездным сделкам – дарение, наследование, приватизация;
- вещи, приобретённые на личные средства мужа или жены.
Такое правило действует, если в брачном договоре не прописан иной распоряжения. Для совершения сделок по отчуждению имущественного права на недвижимость следует оформить согласие супруга. Документ заверяется в нотариальной конторе, и является подтверждением того, что муж или жена не выражают протеста относительно будущей сделки.
В каких случаях может потребоваться?
- Сделка купли-продажи оформлялась во время брачных отношений. Объект недвижимости считается совместной собственностью. То есть, оба супруга на равных правах владеют им, и, также, на равных правах могут им распоряжаться.
- Недвижимость была совместно приватизирована супругами. Ситуация аналогичная – объект становится общим владением.
- Супруги вместе делали капитальный ремонт объекта или провели его полную реконструкцию. Речь идёт о том, что ранее дом или квартира принадлежали только одному супругу. Но на общие деньги был произведён капитальный ремонт или реконструкция. У второго супруга возникает право на долю.
Согласие требуется не для регистрации сделки, а для подтверждения совместного распоряжения имуществом. Документ доказывает, что стороны договорились об отчуждении имущественного права, и второй супруг не возражает.
По умолчанию считается, что супруги вместе приняли решение продать недвижимость. Но для покупателя отсутствие нотариально заверенного документа может повлечь неприятные последствия. Чтобы не затягивать сделку, необходимо заранее оформить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости.
Согласие не требуется, если один из супругов оформил право собственности до вступления в брак. Также нотариальное согласие нужно, если супруги приобретают квартиру с помощью ипотеки. Финансовое бремя по выплате долга супруги несут совместно. Не играет роли тот факт, что они могут развестись. Поэтому согласие необходимо. Оно выражает готовность мужа и жены вместе платить по кредиту, вместе нести обязанность по погашению долга.
- приобреталась до брака;
- была унаследована – не имеет значения во время брака или до него;
- передана одному из супругов в дар – также не имеет значения. В какой период времени;
- приватизирована до брака;
- приватизирована в браке, но один из супругов отказался от своего права или ранее утратил его по аналогичной сделке;
- принадлежит только мужу или жене на основании брачного договора.
Единоличное владение должно быть подтверждено не только выпиской ЕГРН, но и документом, на основании которого право возникло. Например, договором дарения или свидетельством о наследовании.
Каковы риски сделок без согласия?
Основной риск – признание сделки недействительно по иску одного из супругов. Не каждый покупатель знает, нужно ли согласие супруга на продажу квартиры? Да, обязательно! Если документ не будет оформлен, муж или жена, могут подать в суд. Сделка будет признана недействительной. Покупателю придётся вернуть предмет сделки продавцу, продавец должен будет вернуть деньги. Сложности могут возникнуть через несколько лет. Например, покупатель вторично продал квартиру, продавец уже потратил деньги. Но суд данные факты не учитывает! Выносится решение, стороны обязаны его исполнить или оспорить.
Второй вариант! Сделка по отчуждению права была проведена, пока супруги были в браке. Оба выразили устное согласие, прошла государственная регистрация. Через некоторое время брак распадается, имущество не было разделено. Продолжает числиться, как совместно нажитое. Один из супругов подаёт иск о признании сделки недействительной. Суд иск удовлетворит. Покупателю придётся вернуть квартиру продавцу, а продавец покупателю должен будет вернуть деньги.
Если отчуждение совместной собственности «потянуло» за собой юридически важные действия, сложностей у сторон будет множество. Выход из ситуации – продавец может выплатить истцу компенсацию, равную половине стоимости объекта.
Регистрация имущественного права может пройти без предъявления документа. Нотариальное согласие нужно, в первую очередь, покупателю, чтобы исключить иск о признании сделки недействительной.
Как оформить согласие супруга или супруги
- сведения о соглашающемся – полностью ФИО, реквизиты из паспорта, адрес места проживания, адрес места регистрации;
- правовое описание сделки – купля-продажа, дарение, обмен;
- адрес, по которому располагается объект недвижимости – указать нужно адрес полностью, начиная от субъекта федерации, заканчивая номером квартиры;
- само выражение согласия;
- срок правомочности документа;
- дата составления;
- личная подпись соглашающегося, расшифровка.
- паспорт соглашающегося;
- выписка из ЕГРН на объект недвижимости, чтобы подтвердить совместное владение имуществом;
- свидетельство, подтверждающее заключение брачных отношений;
- документ, на основании которого возникло право собственности у супругов – купля-продажа, приватизация;
- брачный договор, если таковой составлялся супругами;
- если брак уже прекращён, необходимо предоставить соответствующее свидетельство.
Все документы должны быть представлены в оригинале. Нотариус сам снимет копии с нужной документации.
- обратиться в любую нотариальную контору;
- оплатить государственную пошлину по тарифу, квитанцию сохранить;
- дождаться, пока работник нотариальной конторы подготовит документ;
- внимательно перечитать согласие, сверить всю указанную информацию;
- если всё верно, передать согласие работнику нотариальной конторы для заверения;
- получить на руки готовый документ.
После того, как согласие будет заверено нотариусом, его можно прикрепить к комплекту документов для отчуждения объекта недвижимости. При наличии документа, второй супруг во время сделки может не присутствовать. Свою подпись он нигде ставить не будет.
Примеры ситуаций, когда может потребоваться согласие
Согласие супруга требуется для отчуждения совместно нажитого имущества. Если его не получить, у покупателя могут возникнуть проблемы в дальнейшем. Подобные ситуации известны в российской судебном практике.
Например, супруги вместе купили квартиру во время брака. Через некоторое время возникает необходимость её продажи. Жена не хочет заниматься бумажной волокитой, поэтому продажей жилья начинает заниматься муж.
Покупатель находится, муж предъявляет ему документы, подтверждающие законность права владения. В комплекте документов должно быть согласие жены на дальнейшую сделку. Изучив согласие, покупатель обезопасил себя на будущее.
Вторая ситуация. Во время брачных отношений супруги купили частный дом. Через несколько лет развелись, но делить дом не стали. В нём проживала жена с детьми. Потом она решает его продать, считая своим. Но, так как раздела имущества не было, в выписке ЕГРН собственниками числятся оба супруга. Покупатель требует предъявить согласие мужа на продажу дома. Муж заявляет, что супруга не против. Устное согласие не имеет юридической силы!
Ситуация третья. На продажу выставлен частный дом, который был приобретён мужчиной до свадьбы. После регистрации брака в нём был сделан капитальный ремонт. Покупатель просит предъявить письменное согласие жены на сделку, так как теперь дом – совместное имущество. Так как капитальный ремонт был произведён на общие средства супругов, жена имеет право на долю. Муж утверждает, что супруга не против. Жена, наоборот, согласия не даёт. В данном случае, нотариальное согласие получить необходимо.
В законе нет точного определения «капитальный ремонт недвижимости». Поэтому если у собственников есть расхождения по данному вопросу, такой объект без согласия лучше не покупать. Если суд примет доводы несогласной стороны, сделку могут признать недействительной.
Заключение
У супругов есть право не только вместе владеть недвижимостью, но и вместе ей распоряжаться. Для отчуждения общей собственности требуется согласие. Оформлять его нужно в нотариальной конторе. Устное «я не против» не имеет юридической силы. Сделку без нотариального документа могут признать недействительной. Сложности возникнут и у продавца, и у покупателя.
Уважаемые комментаторы!
Напоминаем вам, что в комментариях запрещено:
Каждый комментатор несет полную ответственность за размещенную им информацию. За двукратное нарушение настоящих правил пользователь может быть "забанен", то есть лишен возможности оставлять комментарии на сайте. Причем навсегда.