Как составить договор дарения доли квартиры по образцу 2021 года?

Недвижимость (квартиры) для большинства жителей России, являются самой большой ценностью, Владение даже долей (частью) квартиры, может влиять на благосостояние. Стать источником дохода или инвестицией, обеспечивающей будущее. О том, как правильно составить договор дарения части квартиры – расскажем подробно.

Кто может быть одаряемым

Дарение – особый вид гражданско-правовой сделки, которому посвящена глава 32 Гражданского кодекса РФ. Этот вид сделок имеет ряд особенностей, с которыми многие владельцы недвижимости не знакомы, или упускают нюансы, характерные для данного вида отношений, ориентируясь на образец договора дарения доли, почерпнутый в интернете.

Первая, важнейшая черта договора – он является односторонним. То есть, не требуется согласия или участия второй стороны – одариваемого. Он вообще, может быть не уведомлен о том, что ему перешла доля в квартире до тех пор, пока дарящий или третьи лица не уведомят его об этом.

Ни одно из этих условий не влияет на переход права.

Третья особенность – являясь односторонней сделкой, дарения является процессом обратимым. Это значит, что даритель в любое время, в отличие от других договоров, может изменить свою позицию. То есть, отменить акт дарения, до тех пор, пока сделка не будет оформлена в соответствии с требованиями нормативных актов о государственной регистрации недвижимости. Как только одариваемый станет официальным владельцем доли – отменить сделку будет невозможно.

Законодательство не ограничивает круг физический и юридических лиц, общественных организаций и даже государства, которые могут стать владельцами доли в квартире. Волеизъявление дарителя – является непреложным, и может быть направлено на кого угодно.

Существуют изъятия из этого правила. Они не отражены в ГК РФ, но закреплены в законах. Принятие доли в квартире ограничено для лиц, занимающих государственные и муниципальные должности, или находящимся в доминирующем положении по отношению к лицу, преподносящему дар (ст. 575 ГК РФ).

В большинстве случаев доля в квартире переходит к близкому родственнику. Чаще всего одариваемыми являются дети или супруги. Дарение – самый простой и малозатратный способ оформления перехода права на недвижимость. В большинстве случаев он не облагается налогами, поэтому столь популярен.

Как оформить дарственную на долю

Процесс оформления сделки не сложен. Но договор дарения совместной собственности квартиры (образец) требует соблюдения ряда условий, которые можно разделить на 3 этапа:

1. Подготовка к оформлению сделки – сбор и приведение в порядок документов, удостоверяющих право дарителя на отчуждение доли. Во многих случаях люди пренебрежительно относятся к сохранности документов. Поэтому, некоторым нерадивым владельцам квартир приходится приложить некоторые усилия, прежде чем совершить акт доброй воли. Безвозмездно передать долю недвижимости другому лицу.

Развитые сервисы электронных услуг позволяют сделать это, не выходя из дома. Единственным документом, который в настоящее время требуется для совершения сделки, является выписка ЕГРН. Оформляется она путем обращения на сайт «Госуслуги». Для тех, кто не «дружит» с компьютером – обращением в ближайшее отделение сервисной службы «Мои документы». Адреса офисов можно найти на карте 2GIS или в любом другом сервисе, доступном на современных смартфонах.

Единая выписка ЕГРН существенно упростила процедуру. Отныне нет необходимости собирать разнородные документы и сомневаться в чистоте сделки. Достаточно ознакомиться с бумажным документом или его электронной версией. Стало невозможным подарить объект недвижимости с обременением. Во-первых, продавец не сможет скрыть этот факт, во-вторых, одариваемый вправе будет требовать освобождения от обременений, если на этапе её совершения изъявит согласие на принятие дара.

 Стоимость таких «услуг» превышает реальную стоимость изготовления «электронного» документы в сотни раз.

2. Подготовка договора. К составлению договора дарения предъявляется единственное требование - он должен быть оформлен в письменном виде. Не важно, будет ли это многостраничный документ, напечатанный с соблюдением требований  или написан от руки на листе А4. В обоих случаях - договор дарения будет иметь одинаковую силу, являться основанием для перехода права собственности к другому лицу.

 Как упоминалось выше, дарение – сделка обратимая. Её можно отменить, либо она не вступит в силу, если одариваемый не выполнит условий, обозначенных дарителем. Поэтому, надо знать, какие условия можно прописывать в договоре, а какие будут неприемлемы. Делающими договор ничтожным, или неисполнимым.

3. Регистрация сделки. Важнейший этап. Не требует каких-либо физических усилий от дарителя. Воспользовавшись сервисом «Госуслуги» или посетив офис МФЦ («Мои документы») все необходимые действия по оформлению перехода доли в квартире совершат сотрудники службы Росреестра.

Подтверждением перехода права будет являться электронная выписка, которая направляется по адресу электронной почты, указанной в персональных данных пользователя «личного кабинет». Если даритель хочет оформить передачу в качестве «материального» подарка. Выписку можно распечатать на бумаге и вручить её одариваемому. Электронные и «бумажные» документы имеют одинаковые юридическую силу.

Как правильно составить договор

Договор дарения – документ, не регламентированный требованиями ГК РФ. Допускает произвольное изложение воли дарителя. Однако, как к любому официальному документу, к нему предъявляется ряд требований.

Единственным исключением является положение п. 1.1. ст.42 ФЗ-218, когда без нотариуса не обойтись – дарение доли в квартире, в которой проживают/владеют, несколько собственников. Препятствий для дарения такой доли нет. Но сделка должна оформляться только у нотариуса. Особенно, когда доля переходит человеку, не состоящему в близких родственных отношениях с дарителем.

Договор «под условием»

В качестве дополнения к акту дарения, могут быть выдвинуты особые условия. Чаще всего, таковыми являются обязательства по совместному проживанию с другими собственниками недвижимости в квартире – родителями, братьями/сестрами, бабушками/дедушками.

Требование не производить перепланировку помещения, ущемляющую права других проживающих или без их согласия.

Подробно ознакомиться с правилами заключения сделки «под отлагательным условием» можно, прочтя ст. 157 ГК РФ;

Регистрация дарственной на долю

Теоретически, существует четвертый способ. Направление документов: нотариально заверенной копии договора с приложением выписки ЕГРН (удостоверения не требует!), письмом «с уведомлением» Почтой России. Однако, такая форма оформления продолжительна по времени, и довольно затратна, поскольку нотариусы за удостоверение сделки взыскивают плату в зависимости от стоимости доли. Нет необходимости платить деньги, когда можно оформить сделку с минимальной пошлиной.

Налоги

Существует два нюанса по оплате налогов со сделки. Они зависят от того, состоят ли даритель и одариваемый в родственных отношениях.

В случае передачи доли в квартире таким способом взыскивается только государственная пошлина в размере 2 000 рублей (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Если дарение осуществляется в отношении лица, не состоящего в родственных отношениях, ему придется подать декларацию о доходах и оплатить 13% от стоимости дара (рыночной оценки недвижимости).

Чаще всего ошибку с оформлением передачи доли совершают люди, не состоящие в официальном браке (сожители). Даже прожив несколько десятков лет, имея совместных детей, но не состоя в браке, «гражданский» муж или жена не смогут подарить друг другу долю в квартире, избежав налогообложения 13%.

Нюансы и подводные камни

Являясь безвозмездным договором – дарение несет минимальное количество рисков для сторон. Однако, не всё так безоблачно. Даже дар может иметь «подводные камни».

Самой большой проблемой являются доли, обремененные долгами по ЖКУ. Для дарителя – оформление договора может казаться удобным способом избавиться от непомерных долгов, переложив бремя владения на третье лицо. Для одариваемого – принятие в дар такой доли несет риск попасть в «долговую яму». Однако, удобство договора заключается в том, что одариваемый имеет право отказаться от принятия дара.

Вторая проблема – коллизия прав наследования с отчуждением имущества наследодателем. Ситуация, часто встречающаяся между детьми и родителями, заключившими повторный брак. Если женившийся/вышедшая повторно замуж женщина, решат подарить свою долю новому супругу, имея несовершеннолетних детей, бывший супруг/супруга могут предъявить встречные требования, основаниями для которых будет являться «умаление» наследственной массы совместно нажитых детей.

Отказ от принятия доли

Особых нюансов в отказе от принятия дара нет. Одариваемый не обязан мотивировать нежелание принять подарок. От него не требуется письменного подтверждения отказа. Достаточно устно изъявить нежелание вступить во владение недвижимостью. Несколько сложнее – в случае, когда даритель, не уведомив одариваемого, начинает оформлять передачу собственности. В первую очередь, это касается несовершеннолетних детей, не способных в полной мере осознавать характер действий, совершаемых взрослыми людьми.

После регистрации права собственности отказаться от дара невозможно. Однако, в течение 3-х лет можно опротестовать получение дара в суде (срок исковой давности).

Резюме

Дарение квартиры – самый удобный и малобюджетный способ передачи собственности. Мы попытались доступным, понятных языком разъяснить как, с максимальной экономией сил и времени совершить сделку.

Приложения

Примерные формы передачи доли в квартире в дар.

Настоятельно рекомендуем пользоваться только «стандартными» шаблонами документов, размещенных в базах данных «Гарант» и «Консультант+».

Скачать образец договора дарения доли квартиры здесь.