Как продать недостроенную квартиру

Эксперты московского рынка недвижимости отмечают, что за последние годы увеличилось количество сделок с недостроенной жилой недвижимостью: покупатели продают квартиры в домах, находящихся на стадии строительства, по переуступке прав требования. Причины для продажи могут быть самыми разными: от невозможности выплаты ипотеки до желания получить деньги прямо сейчас.

Отметим, что квартиру в недостроенной новостройке можно продать только, воспользовавшись схемой переуступки прав требования. Это схема, согласно которой дольщик продает другому лицу свое право на получение квартиры после ввода дома или жилого комплекса в эксплуатацию. Продажа жилья по переуступке прав требования считается законной только в том случае, если дольщик покупал квартиру через ЖСК, ДДУ или ПДКП.

Особенности продажи недостроенных квартир

Всем дольщикам, купившим квартиры в недостроенных домах, следует знать, что есть промежуток, во время которого квартиру в новостройке не продать. Этот перерыв образуется в то время, когда квартира уже передана дольщику, но на нее еще не оформлено право собственности.

Почему появляется такой перерыв? После подписания акта приемки вы не сможете продать жилье по переуступке, поскольку строительная компания уже выполнила все свои обязательства. Однако в этот момент нельзя продать квартиру и по договору купли-продажи, т.к. для официальной продажи квартиры необходимо иметь право собственности на жилье.

Также стоит помнить, что квартиры, продающиеся в строящемся доме по переуступке, всегда дешевле квартир, которые реализуются в этом же доме застройщиком. Разница в цене объясняется тем, что покупатели стараются не связываться с перепродажей квартир, т.к. опасаются наткнуться на мошенников. Поэтому дольщику, решившему продать квартиру по переуступке, придется установить цену меньшую, чем у застройщика, чтобы привлечь покупателей и быть конкурентоспособным.

Однако не стоит думать, что продажа недостроенной квартиры невыгодна для дольщика. Обычно между покупкой и продажей дольщиком такой квартиры проходит не меньше года, а за это время цены вырастут в связи с приближением завершения строительства. Разница между ценой покупки и продажи квартиры и будет прибылью от сделки.

Тем не менее, следует помнить, что сделки, при которых физическое лицо получает прибыль, облагаются налогом. Однако многие риэлторы используют следующую схему, чтобы избежать уплаты налога: в договоре переуступки прав прописывается первоначальная стоимость квартиры (цена, по которой дольщик покупал квартиру у застройщика); также заключается дополнительный договор, в котором прописывается разница с реальной ценой.

Способы продажи недостроенной квартиры

Продажа квартир в недостроенном доме возможна двумя способами: по уступке прав требования или посредством замены стороны в договоре. По закону РФ, застройщик не может запретить дольщику продавать квартиру, однако дольщик обязан получить у строительной компании письменное разрешение на продажу квартиры.

Если дольщик покупал квартиру по ипотеке, то он ему необходимо взять разрешение не только у застройщика, но и у банка, поскольку до момента полной выплаты ипотеки банк является владельцем прав требования на квартиру. Отметим, что банк может потребовать выплаты комиссии за выдачу соответствующего разрешения (обычно комиссия составляет 1-1,5% от суммы оставшегося долга).

При продаже ипотечной квартиры возможно два варианта:

• покупатель обязуется погасить кредит дольщика в банке;
• покупатель сам может стать заемщиком, взяв на себя оплату кредита (банки кредитуют только те квартиры, которые проданы по ФЗ-214).

Если квартира куплена в ЖСК, то дольщик должен получить согласие председателя правления кооператива на проведение операции по уступке пая. Затем продавец должен отослать в кооператив уведомление о том, кто стал новым владельцем данного пая. Стоит отметить, что банки не выдают кредиты на покупку квартир, приобретаемых по переуступке пая в домах ЖСК, поскольку договор ЖСК не регистрируется ни в каких органах.