Покупка собственной квартиры в новостройке — это цель, к которой стремятся многие. Кажется, что как только появится возможность ее исполнения, все другие проблемы отойдут на второй план. Но в действительности покупка жилплощади в новом доме сопровождается массой трудностей, которые необходимо решить задолго до подписания договора купли-продажи. Сегодня подробнее поговорим о том, что нужно знать при покупке новостройки, и пошагово разберем действия покупателя.
Шаг 1. Определяемся с основными критериями
- Бюджет;
- Жилье.
С бюджетом все просто. Вам необходимо определить, сколько денег вы готовы потратить на недвижимость или оплату первоначального взноса. Это поможет «отфильтровать» предложения риелторов и застройщиков и найти варианты «по карману».
Купить квартиру можно в ипотеку, рассрочку, по субсидии, государственной программе или за наличку. Подходящий способ каждый определяет для себя лично.
С определением параметров самого жилья дела обстоят немного сложнее. В данном случае необходимо учитывать куда больше нюансов.
Месторасположение
Первое, на что обратить внимание при покупке новостройки, — ее расположение. Если вы планируете прописываться в приобретаемой квартире, то важно учесть привязку к конкретному региону. Например, в большинстве случаев оформление документов государственного значения производится по месту прописки. Часто именно данным критерием руководствуются бригады скорой помощи при распределении пациентов в больницу. Поэтому выбирать необходимо тот город или район, в котором вы готовы лечиться (в экстренной ситуации), посещать государственные органы и т.д.
- Близость остановок общественного транспорта. Даже если у вас есть машина, близкое расположение остановок не будет лишним.
- Наличие образовательных учреждений. Если у вас есть дети или вы планируете стать родителями, выбирайте новостройки, поблизости с которыми имеются детские сады, школы.
- Инфраструктура. В большинстве случаев инфраструктура вокруг новостроек формируется постепенно. Но если для вас принципиально важно наличие общественных заведений, парков и т.д. на данный момент, то обязательно обратите внимание и на это перед покупкой.
Получить всю необходимую информацию об инфраструктуре, находящихся поблизости учреждениях можно на сайте застройщика. А можно — просто открыть Google карты.
Внутренние особенности
Среди основных внутренних характеристик квартир можно выделить количество комнат и ремонт. Первый параметр следует выбирать исходя из размеров семьи. Для родителей и 1 ребенка будет достаточно двухкомнатной квартиры. Если ваша семья шире — лучше выбирать 3-х или даже 4-комнатное жилье.
В случае покупки квартиры с целью ее дальнейшей сдачи в аренду выбирайте 1-, 2-комнатные варианты или студии. Они пользуются более высоким спросом среди арендаторов.
- Черновой (или «квартира без отделки»). В данном случае ремонт представлен выровненными стенами, стяжкой пола, проведенными коммуникациями. Все остальное — отделка стен, укладка напольного покрытия и т.д. — предстоит проводить новым собственникам.
- Предчистовой (или «белая коробка»). В таких квартирах стены уже оштукатурены, вся электросеть готова к эксплуатации. Новому собственнику остается провести поверхностные отделочные работы, установить сантехнику.
- Чистовой. Квартиры с чистовой отделкой считаются более дорогими. Но зато они освобождают собственника от необходимости проведения ремонта. Все, что необходимо сделать в данном случае, — установить мебель.
- Готовый (или «под ключ»). Самый дорогостоящий вариант отделки. Он подразумевает наличие мебели, некоторой техники, оригинальное оформление дизайна. Собственник может въехать в новую квартиру сразу после ее покупки.
Выбирать тип отделки следует исходя из личных предпочтений, наличия свободного времени и финансового положения. Если для вас важна экономия денег — выбирайте объекты с черновым ремонтом. Если же вы предпочитаете экономить время и силы — отдавайте предпочтения вариантам «под ключ».
Цель покупки
Покупать квартиру можно с двумя целями: для собственного проживания (или проживания детей) и для получения дохода. В первом случае выбирать жилье следует исключительно исходя из личных предпочтений. При покупке же жилья с целью его дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, важно учитывать, что наибольшим спросом пользуются 1- и 2-комнатные квартиры на средних этажах. Это не значит, что сдать трешку на 16 этаже не удастся. Удастся. Но, возможно, на это уйдет больше времени и/или получаемая прибыль будет меньше.
Шаг 2. Выбираем застройщика
- Ведут строительство нескольких объектов;
- Уже успешно сдали в эксплуатацию недвижимость;
- Имеют официальный сайт, на котором указаны юридические данные;
- Получают преимущественно позитивные отзывы от покупателей;
- Предоставляют разрешительную документацию на возведение объекта на своем сайте или по требованию.
Вся необходимая для проверки информация предоставляется в открытом доступе. Найти ее в интернете можно через название компании или ее регистрационный номер.
Проверьте имя компании в картотеке арбитражных дел. Так вы узнаете, в каких делах она принимала участие, имеет ли перспективу банкротства.
При возможности используйте помощь экспертов по недвижимости — риелторов. Они имеют базу надежных застройщиков, которые отличаются хорошей репутацией на рынке.
Шаг 3. Выбираем дом
- Панельные. Отличаются быстрой скоростью возведения и доступной ценой. Недостатки — сложность перепланировки (большинство стен являются несущими), плохая шумо- и теплоизоляция.
- Монолитно-каркасные. К достоинствам таких домов относится их хорошая шумо- и теплоизоляция. Существенных недостатков два: более длительный срок возведения (1,5-2 года) и повышенная цена (примерно на 50% выше стоимости панельных сооружений).
- Кирпичные. Практически не имеют недостатков. Кроме стоимости — она может быть в 2 раза выше цены панельных зданий. На возведение кирпичного дома требуется минимум 2,5 года.
Самым оптимальным вариантом для проживания считаются монолитно-каркасные здания.
Этап возведения дома
Также при покупке жилой недвижимости следует учитывать этап ее возведения. От него напрямую зависит стоимость квартиры. С каждым новым этапом (например, строительство первого этажа, парковки, возведение кровли) стоимость объекта увеличивается примерно на 10%. Поэтому цена квартиры на стадии котлована и ее стоимость при сдаче в эксплуатацию могут существенно различаться.
Если вы заинтересованы в максимальной экономии и располагаете временем на ожидание завершения строительных работ, можете покупать недвижимость на стадии рытья котлована. Если же вы боитесь стать владельцем «долгостроя» или просто потерять свои деньги — дождитесь, пока застройщик введет объект в эксплуатацию. В этом случае стоимость объекта будет выше. Но и риски — существенно ниже. Если вам недостает части средств на покупку недвижимости после ее сдачи, воспользуйтесь госпрограммой, лизингом или другими способами дополнительного финансирования. Подробнее прочесть о них вы можете в статье «Как и где взять деньги на квартиру без ипотеки?».
Шаг 4. Ищем ту самую квартиру
Количество комнат и расположение — это лишь основные критерии выбора жилья. В действительности при поиске квартиры следует учитывать куда больше параметров. Среди наиболее важных из них можно выделить 5 критериев.
1. Этажность
- Чем выше этаж, тем чище воздух и спокойнее (в плане звуков) обстановка;
- Владельцы квартир на последних этажах лучше остальных знают о проблеме протекающей крыши;
- На высокие этажи трудно поднимать стройматериалы, технику, мебель;
- Подниматься на высокий этаж в случае отключения в доме света — сложно;
- На первых этажах возможна сырость;
- Квартиры на нижних этажах стоят примерно на 15-20% дешевле.
Более подробно про выбор подходящего этажа вы можете прочесть в соответствующей статье.
Интересный факт: если вы не являетесь суеверным человеком, можете приобрести квартиру на 13 этаже, запросив у застройщика небольшую дополнительную скидку. В большинстве случаев продавцы идут навстречу, т.к. объекты на 13 этажах приобретаются менее охотно.
2. Площадь
Если вы выбираете квартиру «на века», отдавайте предпочтение просторным вариантам. Оптимальной площадью спальни считается 15 кв. м, гостиной — 20 кв. м, детской — 15 кв. м, санузла — 4 кв. м. В среднем, чтобы жить комфортно, среднестатистической семье необходимо минимум 50-60 квадратов.
3. Сторона света
Любителям живописных закатов рекомендуется приобретать квартиру, окна которой выходят на запад. А вот жаворонкам больше подойдут объекты с выходом на восток для визуального доступа к рассветам. Оба варианта считаются оптимальными в плане тепла зимой и прохлады летом.
Что касается южной и северной стороны, то в данном случае дела обстоят чуть хуже. Выходящие на север окна пропускают мало света. Особенно — в зимний период. Зато южная сторона всегда наполнена солнцем. Это неплохо для любителей витамина Д, но плохо — для ценителей прохлады летом (без кондиционера не обойтись).
4. Вид из окна
На первый взгляд этот критерий может показаться малозначимым. Но в действительности именно от него во многом зависит настроение. Если каждое утро смотреть на заброшенную стройку или загруженную дорогу, то и настрой будет соответствующим. Поэтому старайтесь отдавать предпочтение квартире, с окон которой открывается приятный вид (хотя бы — из спальни и кухни). Если такого вида нет — можете попросить застройщика о предоставлении дополнительной скидки.
5. Двор
Если вы являетесь автовладельцем, обязательно обратите внимание на наличие парковочных мест. При этом помните, что они могут быть как общими (бесплатными), так и индивидуальными (платными).
Еще одна вещь, на что обратить внимание при покупке новостройки, — зона прогулок. Хорошо, если поблизости с домом или непосредственно во дворе имеется небольшой парк, аллея, в которой можно погулять с ребенком, собакой.
Шаг 5. Выбираем продавца
Купить квартиру в новостройке можно несколькими способами:
|
Продавец |
Преимущества |
Недостатки |
|
Застройщик |
Информация «из первых рук»; Наличие (в большинстве случаев) дополнительных программ финансирования (рассрочка, лизинг и т.д.); Экономия на оформлении документов. |
Низкая вероятность скидок (если вы пришли к конкретному застройщику, значит уже заинтересованы в его предложении и уменьшать для вас цену незачем); Ограниченный выбор; Отсутствие дополнительных услуг, помощи. |
|
Риелтор |
Большой выбор предложений, соответствующих вашим запросам; Экономия личного времени и сил; Помощь в оформлении документов, ипотеки; Защита интересов перед застройщиком; Возможность проведения сложных сделок; Возможность получения скидок. |
Риск «попасться» в руки некомпетентного специалиста. |
|
Бывший собственник |
Отсутствие расходов на услуги риелтора; Возможность уменьшения цены в результате личных переговоров. |
Ограниченный выбор; Повышенный риск стать жертвой мошеннической схемы; Высокая цена (кроме случаев срочной продажи); Предвзятая оценка объекта. |
Наиболее оптимальным вариантом, как правильно купить новостройку, считается сотрудничество с опытным, квалифицированным риелтором. Да, в данном случае вы немного переплатите за дополнительные услуги. Но зато практически полностью ограничите себя от «мук выбора», риска, траты свободного времени.
Подытожим
Покупка квартиры — долгожданный, но трудный процесс, который требует учитывать множество нюансов. Как минимум — особенности квартиры, самого дома и застройщика. Как максимум — способа покупки. Подходить к данному процессу стоит ответственно. Не торопитесь приобретать первый понравившийся вариант. Оценивайте, изучайте полезные статьи, советуйтесь с риэлторами. Только при грамотном подходе можно купить квартиру, которая будет на 100% соответствовать вашим требованиям.
Уважаемые комментаторы!
Напоминаем вам, что в комментариях запрещено:
Каждый комментатор несет полную ответственность за размещенную им информацию. За двукратное нарушение настоящих правил пользователь может быть "забанен", то есть лишен возможности оставлять комментарии на сайте. Причем навсегда.