К сожалению, не каждый россиянин может приобрести жилье за собственные средства. Зачастую приходится обращаться в кредитные организации и привлекать заемный капитал. В результате множество бракоразводных процессов связано с разделом имущества, приобретенного в период совместного проживания под залог, и определением порядка выплат.
Супруги, решившие разделить ипотечное жилье, должны учесть множество нюансов: наличие детей, время покупки имущества (до брака или после), использование льготных средств и многое другое. Рассмотрим подробнее, как разделить ипотечную квартиру при разводе.
Как делится ипотечная квартира?
Любое приобретение супругов во время пребывания в официальном браке будет считаться совместно нажитым имуществом. Это относится не только к квартирам или машинам, но и мебели и домашним животным. Долги также становятся общими, поэтому квартира, взятая в ипотеку, одновременно является совместным имуществом и долгом. Исключением не становятся ситуации, когда ипотечный договор документально оформлен на одного супруга, поскольку выплачивать совместные долги обязаны обе стороны.
Разделить можно любое имущество, включая то, что было взято в ипотеку. Фактически доли супругов будут равными, если не был заключен брачный договор.
В случае раздела ипотечной квартиры при разводе существует два способа. Первый – соглашение сторон, второй – обращение в суд. К тому же не имеет значения, в какой момент происходит раздел: во время нахождение в браке, в процессе расторжения или после.
В первую очередь необходимо обратиться в банк и выяснить, какие варианты раздела имущества они могут предложить. Если заранее не был заключен брачный договор, определяющий ответственность сторон по выплатам кредита, то сотрудник банка рассмотрит и этот вопрос.
-
кто вносит платежи: это могут быть как оба супруга, так и один;
-
кому передается имущество и в каких долях;
-
будет ли выплачена компенсация стороне, которая изъявила желание выйти из сделки;
-
размер компенсации, если таковая установлена.
Ситуации, когда стороны не смогли самостоятельно принять решение о разделе имущества или у них есть общие несовершеннолетние дети, решаются в судебном порядке.
Суд поровну делит совместную собственность между обеими сторонами, если не был обговорен другой вариант. В ситуациях, когда одному супругу достается имущество, стоимость которого выше полагаемой ему доли, с него потребуют выплатить компенсацию.
Поскольку долги бывших супругов являются общими, то при разделе имущества каждый из них обязан выплатить часть долга, которая определяется пропорционально доставшейся ему доле.
-
В первую очередь потребуется обратиться в кредитную организацию, узнать особенности процедуры и запросить их согласие, если долг переносится на одну из сторон. Очевидно, что банки предпочитают выдавать ипотеку семейным людям, поскольку в таком случае с большей вероятностью долг будет погашен. Однако существуют ситуации, когда супруги хотят оформить долг и имущество на одного человека. Тогда без согласия банка не обойтись.
-
Заключить соглашение у нотариуса или в суде, который регистрирует развод.
-
Предоставить банку полный пакет документов, в том числе свидетельство о разводе, соглашение о разделе имущества или судебное решение. Кроме того, понадобятся документы, которые запросил банк. В том числе сведения о платежеспособности одного из бывших супругов, если долг переходит на его имя.
Равный раздел имущества и долга
Такой способ является классическим и по умолчанию собственность и долги делятся поровну. Личное имущество – приобретенное до брака, полученное в дар, по договору наследования или после приватизации – разделу не подвергается.
Продажа собственности и выплата долга
-
не все банки отработали продажу имущества, которое находится под залогом, поэтому супругам могут отказать в процедуре;
-
во время продажи ипотечной квартиры зачастую приходится снижать стоимость жилья, поскольку не каждый покупатель готов приобрести имущество, которое находится под залогом;
-
в соответствии с российским законодательством имущество, которое находилось в собственности менее трех лет, облагается налогом на доходы физических лиц.
Для продажи ипотечного жилья требуется получить письменное согласие от банка, поскольку без него Росреестр не сможет зарегистрировать нового собственника. Также существует следующий способ: покупатель перечисляет средства продавцу, тот выплачивает долг, а с квартиры снимается обременение.
Имущество вместе с долгом по ипотеке может быть переоформлено на покупателя, но эта процедура является наиболее сложной. Требуется, чтобы новый заемщик подошел банку по всем критериям, например, платежеспособность и возраст.
Оформление долга на одного из супругов
Если одна из сторон настаивает на том, чтобы проживать в купленной в ипотеку квартире, он может переоформить долг на свое имя. Однако, как было описано ранее, кредитным организациям выгоднее сотрудничать с семьями. Стоит учесть, что даже в ситуациях, когда цена залогового имущества в разы превышает размер оставшегося долга и произведена большая часть выплат, банк может отказать в процедуре.
Выплата денежной компенсации
Если супруги решили не переоформлять ипотеку и имущество на одного из них, то можно договориться о компенсации. Например, одна сторона производит выплаты, а вторая переводит ему оговоренную сумму. В таком случае рекомендуется составить расписку об исполнении обязательств.
Если бывший супруг не исполняет свои обязательства, задерживает или не вносит платежи, то второй имеет право обратиться в суд и взыскать с него половину внесенной суммы.
Выделение доли в натуре
Существует возможность получить свою долю в натуре. Тогда каждый собственник получит часть имущества в личную собственность как на бумаге, так и физически. В таком случае супругам выделяется доля, размер которой определяется добровольно сторонами или в судебном порядке. Например, если речь идет о частном доме, то владельцы могут сделать отдельные входы и санузлы и таким образом разделить помещение. Бесспорно, сложно представить, чтобы такой способ подошел при разделе квартиры, особенно однокомнатной. По этой причине одна из сторон зачастую предпочитает согласиться на компенсацию.
Каждая часть дома должна быть пригодной для жизни. Причем это определяют не супруги, а санитарно-технические нормы. Необходимо, чтобы у каждого в результате имелся свой вход, отдельные кухня и туалет.
Отказ от прав
Одна сторона имеет право отказаться как от имущества, так и от долговых обязательств. Потребуется, чтобы банк одобрил эту процедуру. В то же время супруг может отказаться от доли, но остаться заемщиком. Это особенно часто используется парами с детьми, когда супруга остается проживать с ними в квартире, но если она перестает вносить выплаты, то банк будет пытаться взыскать долг с обоих.
Как делится квартира, купленная до брака?
Часто встречаются ситуации, когда сожители приобрели ипотечную квартиру до того, как официально оформили брак. Если жилье записывается на одного человека, то в случае развода квартира автоматически остается ему, поскольку она получена до брака. Чтобы избежать подобной ситуации, вторая сторона должна выступить в сделке в качестве созаемщика, а доли должны быть заранее определены.
Важно помнить, что купленная до свадьбы квартира все-таки может быть признана совместной собственностью. Это происходит в тех случаях, когда в браке обе стороны вносили значительные траты на усовершенствование имущества, которое в результате увеличилось в цене. Например, сделали капитальный ремонт.
Таким образом, сожителям, купившим жилье до свадьбы, лучше всего при оформлении ипотеки выступить в роли созаемщиков, совместно выплачивать долг и в случае разрыва отношений получить свои доли.
В каких случаях квартира поделится не поровну?
Это произойдет, если один из супругов вносил личные средства, размер которых больше установленной в договоре суммы. Тогда суд имеет право увеличить его долю при наличии доказательств, что средства являлись личными.
Также важно учесть, что развод, и ипотека, и дети – это факторы, когда жилье будет поделено не поровну. Доля, выплаченная за счет материнского капитала, делится между детьми и родителями, а оставшаяся площадь – только между супругами.
Как делятся доли по ДДУ при разводе?
Права, полученные по договору долевого участия, становятся совместно нажитыми, если иное не указано в брачном договоре. По этой причине при разводе супругов ипотека на жилье в строящемся доме, как и сама квартира, признаются общими. Не имеет значения, на чье имя оформлен договор.
Какие еще существуют особенности?
-
Развод и раздел имущества при наличии детей. Закон защищает права несовершеннолетних детей, поэтому при разводе они не должны остаться без жилья. Поделить можно только квартиру с несколькими комнатами. Если комната одна, а в семье есть ребенок, который останется с матерью, то ей достается имущество, а супругу выплачивается компенсация.
-
Военная ипотека. Закон гласит, что средства, которые были получены по данной льготе, не являются совместно нажитыми. Если жилье было приобретено без привлечение дополнительных средств помимо льготных, то квартира достается одному из супругов, даже при наличии детей. В том случае, если стороны вносили совместные сбережения, то это учитывается при разводе.
Резюме
-
Каждому супругу достается равная доля в квартире, если иные условия не прописаны в составленном заранее брачном договоре.
-
Жилье передается в собственность одному из супругов. Тот становится единственным владельцем и титульным заемщиком, а второй исключается из сделки. Однако в таком случае заемщик должен доказать, что его дохода будет достаточно для единоличного погашения долга.
-
Перед разводом супруги выплачивают долг по кредиту, после чего продают жилье, на которое больше не накладываются обременения, и делят денежные средства.
-
Участники бракоразводного процесса продают квартиру, выплачивают долг и оставшиеся средства делят между собой в обговоренных долях.
Особенно важно отметить, что большинство разногласий по вопросам раздела имущества могут быть решены, если перед оформлением ипотеки супруги составят брачный договор.
Уважаемые комментаторы!
Напоминаем вам, что в комментариях запрещено:
Каждый комментатор несет полную ответственность за размещенную им информацию. За двукратное нарушение настоящих правил пользователь может быть "забанен", то есть лишен возможности оставлять комментарии на сайте. Причем навсегда.