Ипотечный займ - это кредитная история всегда связанная с риском. Есть риск у заемщика, что он может быть не в состоянии полностью выполнять взятые на себя обязательства. Есть риск и у банка, который дает деньги взаймы клиенту, просчитать риски у которого полностью не всегда практически возможно. К тому же есть форс - мажорные обстоятельства. Они могут стать серьезным препятствием для исполнения сторонами договора ипотеки, всех его условий.
Одним из таких рисков при ипотечных займах, которым банки стали в последнее время уделять пристальное внимание - это риски бракоразводных процессов заемщиков. От подобных неприятных ситуаций может застраховать брачный контракт или договор. В этой статье будет дано полное описание не только того, что такое брачный договор, ипотека и их связь между собой, но и как он составляется, как использовать для оптимизации ипотечных займов.
Что же такое брачный договор для ипотеки?
По общему юридическому смыслу брачный договор – это документ, который определяет имущественные права обоих супругов, официально зарегистрированных в браке, на материальные активы, включая квартиру, ценные бумаги, которые приобретены ими в период совместного проживания. В состав такого имущества обычно входят только те ценности, которые были приобретены именно в период брака, до момента его официального расторжения.
Этот документ, подписываемый обеими сторонами, фактически определяет тот состав имущества, который будет распределен между бывшими супругами после развода. Т.е. указывается перечень всех материальных ценностей, которые будут отчуждены в пользу каждого из супругов, а также распределение обязанностей по оплате различных судебных и прочих бракоразводных издержек.
Все аспекты имущественных отношений между супругами регулируются Семейным Кодексом РФ, в ст. 42 .
- кто из семьи будет производить первый взнос по ипотеке;
- кто и в каком размере, доле от общего семейного дохода будет производить оплату основной суммы долга (тело кредита) и процентов по нему, с какой периодичностью;
- распределение долей собственности в объекте недвижимости, которая приобретается за счет ипотечного кредита и служит предметом имущественного залога у банка. Причем доля может быть распределена не только между мужем и женой, но и их детьми и другими близкими родственниками. Все эти моменты обязательно прописываются в брачном контракте для ипотеки;
- сумма отступных, т.е. какую сумму денег (или долю в активах) должна получить одна из сторон брачного контракта, в случае если она отказывается от своей доли в квартире, являющейся объектом по ипотечному займу;
- распределение доли в объекте недвижимости между супругами после окончания бракоразводного процесса: кто и в какой доле будет обладать правом на квартиру или дом, которые были приобретены по договору ипотечного займа.
Здесь необходимо отметить, что при составлении брачного контракта для целей ипотеки по общему согласию мужа и жены может включаться любое другое имущество, в том числе и приобретенное до брака.
Когда и зачем он нужен?
- Риски, связанные с тем, что нередко существует значительная разница в получаемых доходах между супругами. Кто – то из членов семьи может быть вообще на иждивении. Брачный контракт как раз и служит, чтобы зафиксировать эти моменты в случае расторжения брака и это учитывалось при разделе ипотечного жилья, другого имущества. Т.е. кто и какой вклад в совместно нажитое имущество имеет больше.
- В случае если одна из сторон муж или жена категорически против приобретения объекта недвижимости, условий заключенного договора ипотеки. В этом случае в контракте фиксируется, что бремя по ипотеке по взаимному согласию принимает на себя только одна сторона. Т.е. та сторона, по чьей инициативе принято решение заключить соответствующий договор с банком.
- По разным причинам - у кого то из членов семьи могут быть проблемы с кредитной историей. В этом случае ипотека оформляется на того из супругов, кто имеет возможность получить займ. Но в контракте может быть сделана специальная оговорка (примечание) о том, как в этом случае будет распределена ответственность по долгу, после расторжения брака.
- Имеется немало гражданско - правовых прецедентов, когда деньги на покупку квартиры по ипотеке дают в долг или субсидируют безвозмездно родственники одного из супругов. В таких случаях рекомендуется фиксировать в брачном контракте - кому и в какой доле будет отчуждено имущество в случае наступления риска расторжения брака.
- Если по взаимному соглашению между мужем и женой ими принято решение, что в случае развода ипотечная квартира (имущество) будет отчуждена в пользу третьего лица (детей, близких родственников).
- Если ипотечный договор одной из сторон был заключен до вступления в силу официальных брачных отношений. В этом случае в контракте определяется момент, что оплата расходов по ипотеке распределяется по взаимному согласию сторон в определенной пропорции. При расторжении брака муж или жена должны возместить затраты по ипотеке.
- Во – первых, четкое, формальное определение того, кто и в какой степени из бывших супругов будет нести финансовую ответственность по конкретному ипотечному займу. Например, кто оплачивает проценты по кредиту, а кто основную сумму долга. Такое строгое определение ответственности позволяет избежать при бракоразводном процессе лишних затрат на привлечение экспертов - оценщиков, юристов по имущественным спорам, судебные издержи. Причем бракоразводные процессы нередко идут не один месяц, и даже не один год, а банку - кредитору нужно вовремя оплачивать необходимые взносы и проценты.
- Во - вторых, наличие брачного контракта с ипотечными условиями дает возможность получить от банка больше преференций по части обслуживания займа. Это, например опции по льготной ставке, страхование кредита, снижения суммы первоначального взноса и пр.
- В – третьих, досудебное распределение частей объекта недвижимости приобретенного по ипотеке (как и другого имущества) между бывшими супругами.
Что касается недостатков. Подобные формальные отношения между мужем и женой необходимо периодически пересматривать. Корректировать условия договора. Например, появились в семье дети - значит нужно пересмотреть в их пользу некоторую долю в недвижимости. Появились другие дополнительные статьи расходов или источники доходов, то производится также распределение их между супругами. Это обязательно следует отразить в уже новом брачном контракте.
Здесь также следует указать на то, что подобные контракты имеют соответствующий срок действия. Можно заранее установить периодичность их пересмотра с учетом изменившихся условий - раз в 3 года, раз в 5 лет и т.п. Это повлечет за собой некоторые финансовые расходы на нотариальное заверение. Но здесь существует выбор оптимального варианта - или лучше потратить малую сумму на новый договор, или потом оплачивать счета на немалые суммы адвокатам в судебных разбирательствах.
Инструкция: как составить брачный договор для ипотеки
Процесс составления и официального оформления брачного договора по ипотеке может производиться по следующему несложному алгоритму, состоящему из двух этапов:
1. Предварительное обсуждение.
- кто из супругов (или из его доверенных лиц) получит объект недвижимости после развода. Если имеются дети, то определяется доля каждого ребенка в общем жилье.
- Подробная информация о том, кто именно муж или жена будет осуществлять первоначальный взнос по ипотеке (сумма и срок) и кто будет периодически выплачивать проценты по займу (сумма и периодичность). Такая детализация оправдана, так как ни у кого при бракоразводном процессе не будет различного понимания своей личной финансовой ответственности.
- распределение ответственности за нарушения условий договора. Т.е. кто будет в приоритете считаться виновником расторжения брачного контракта, в какой мере будет определена эта ответственность, в том числе и в конкретном финансовом выражении.
- обязательно указать условия, при которых возможен пересмотр условий существующего договора, периодичность его изменения. Например, рождение детей, достижения детьми совершеннолетнего возраста и т.д.
2. Подготовка проформы
После того, как определены базовые условия брачного контракта, можно проконсультироваться предварительно со специалистами – адвокатами, представителями банка.
Проформу бланка договора можно скачать на соответствующих сайтах адвокатских контор, на многочисленных правовых порталах и интернет - ресурсах.
Как заверить брачный договор?
Предварительно составленный брачный контракт необходимо заверить у нотариуса. Кроме нотариальных контор на территории РФ правом заверять документы, вне пределов России, имеют полномочия консульские отделы при Посольствах РФ в зарубежных странах.
- документы, удостоверяющие личность (паспорта с действующим сроком) обоих супругов, в том числе и заграничные паспорта при обращениях в консульские отделы за границей;
- свидетельство о браке (подлинник);
- свидетельства о рождении детей (метрики) - подлинник;
- договор ипотечного займа (подлинник либо копия, заверенная банком);
- техническая документация на квартиру (кадастровый паспорт);
- страховой полис на квартиру (если имеется – то достаточно копии)
- чек об оплате государственной нотариальной пошлины. В настоящее время сумма пошлины установлена в 500 рублей. Если говорить о практике, брачный договор для ипотеки цена которого находится в пределах 5000 - 12000 рублей (в зависимости от региона), можно считать оптимальной. Придется еще заплатить нотариусу (его помощникам). Это плата за техническую подготовку документа, юридическую экспертизу, его распечатку.
Готовый документ в 3 экземплярах заверяется нотариусом (гербовой именной печатью), подписывается сторонами. Каждой из сторон вручается оригинал документа, имеющий равную юридическую силу с другими.
В целом на этом процесс заключения брачного контракта можно считать завершенным. Единственное, что необходимо учесть - чем тщательнее будет подготовлен договор, тем меньше непредвиденных расходов будет в будущем.
Как расторгнуть брачный договор?
Для того чтобы расторгнуть брачный контракт, в том числе и связанный с ипотечным займом, в российской юридической практике существует два основных варианта:
- Подать заявление нотариусу о прекращении договора – это делается либо лично, либо через законного представителя (адвоката).
- Заключить между собой добровольное соглашение о разделе имущества бывших супругов, в соответствии с условиями, которые содержатся в контракте.
- Оплатить нотариусу государственную пошлину в размере 200 рублей.
После этого нотариус составляет соответствующий акт и заверяет гербовой печатью соглашение о разделе имущества. На этом процесс расторжения брачного соглашения можно считать законченным.
- по инициативе одной или обеих сторон составляется и подается заявление в суд общей юрисдикции (городской или районный суд). Стоимость государственной пошлины - 300 рублей. Срок исковой давности 3 года с момента официального расторжения брака;
- в течение 30 дней судебная инстанция назначает первый срок судебного разбирательства, где будут (должны) присутствовать все стороны – ответчик и истец, их адвокаты, свидетели;
- если на первом заседании стороны согласны на принятое судом решение , то на этом процесс заканчивается и сторонам вручается копия решения судьи;
Если же на первом заседании не удалось достичь компромисса, то суд назначает следующее заседание, проводятся дополнительные экспертизы, консультации.
Судебное решение по прекращению брачного контракта вступает в силу в течение 10 дней. В этот период у любой из сторон процесса есть время на подачу соответствующей апелляции, в том числе и в вышестоящие судебные инстанции.
Резюмируем
В качестве вывода можно сделать однозначное утверждение, что брачный договор по ипотеке, несмотря на некоторые сомнения морального свойства, имеет больше положительных сторон, чем отрицательных. Брачный контракт каждому из супругов дает четкое представление о том, какие финансовые риски его ждут в случае расторжения брака. И такой контракт вполне может быть фактором, предупреждающим супругов от некоторых непродуманных, часто эмоциональных, ошибочных решений. Тем более, если речь идет о таком рискованном мероприятии, как ипотечный займ.
Уважаемые комментаторы!
Напоминаем вам, что в комментариях запрещено:
Каждый комментатор несет полную ответственность за размещенную им информацию. За двукратное нарушение настоящих правил пользователь может быть "забанен", то есть лишен возможности оставлять комментарии на сайте. Причем навсегда.