Как оформить претензии к застройщику в 2021 году?

8 из 10 московских новостроек вводятся в эксплуатацию с опозданием. Если застройщик всё не отдает ключи, можно смиренно ждать разрешения ситуации или поступить жестче — направить претензию к застройщику о взыскании неустойки, чтобы получить компенсацию. В статье мы расскажем, как правильно оформить претензию, куда ее направить, а также как рассчитать неустойку за срывы. 

Основания для подачи претензий застройщику

В целом закон разрешает направлять досудебную претензию застройщику по любому нарушению в договоре. Узнать больше о взаимодействии застройщика и покупателей квартир можно в №214-ФЗ, принятом 30 декабря 2004 года. Согласно ему, все проблемы, которые жильцы найдут в течение пяти лет после сдачи в эксплуатацию, застройщик исправляет за свой счет. В этом же законе описаны действия по коррекции выявленных дефектов строительной компанией и приведен план действий для недовольных дольщиков. 

Типичные претензии

Чтобы составить претензию, владельцы квартир фиксируют недостатки. Например, фотографируют, снимают на видео или подробно описывают в текстовом виде. Чаще всего претензии в суд на застройщика подают по следующим вопросам.

Недовольство качеством работ. Отделочники нанесли штукатурку криво, неправильно залили бетонную стяжку, установили двери так, что они не закрываются, нарушили технологию монтажа окон и вынудили жильцов бороться с сыростью и «мостиками холода» и т.п. В подобных ситуациях претензию составляют дважды. Первый раз письменно описывают ситуацию без проведения экспертизы и предлагают застройщику с ней разобраться. Если реакции нет или застройщик счел доказательства неубедительными, в квартиру приглашают эксперта и прикрепляют к претензии его отчет со ссылками на нарушенные нормативы. 

Требование подписать акт приема-передачи с отказом от претензий. Иногда в акте пишут «претензий нет» и устно обещают, что исправят их при первой же возможности, но ничего не предпринимают. Или указывают, что покупатель квартиры должен доплатить за увеличение метража, но увеличения метража по факту нет. В таких ситуациях приглашают эксперта и ссылаются на то, что не нравится.

Застройщик затягивает строительство. В этом случае рассчитывают неустойку по формуле, о которой мы расскажем дальше. 

Поменялся метраж жилья. Из-за этого застройщик требует доплату. Покупателю нужно изучать договор и выяснять, почему цена превышена. 

Застройщик принуждает сотрудничать с конкретной управляющей компанией. После сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию жильцы сами выбирают управляющую компанию. Если застройщик что-то навязывает, не стоит соглашаться на его условия. 

Важно! Юристы строительных компаний сразу видят, кто составлял претензию — покупатель или юрист. Во втором случае шансы на быстрое решение проблемы в досудебном порядке выше.

Сроки подачи претензии по договору долевого участия

По закону претензии рассматриваются в течение пяти лет после сдачи жилья в эксплуатацию. Юристы советуют составлять претензию сразу после обнаружения недостатков. 

Правила составления претензий к застройщику

В 2021 году нет закона, который подробно описывал бы составление претензий к застройщику. В законодательстве описаны сроки оформления таких документов и указана необходимость расчета неустойки. Юристы рекомендуют в любом случае указывать контакты отправителя, прикреплять копии документов, на которые ссылается претензия, и описывать проблему. Не требуется перечислять все теоретически нарушенные застройщиком законы. Лучше подробно описать конкретную проблему. Например, в квартире не закрывается межкомнатная дверь. Опишите, какие комнаты разделяет проблемная дверь. На нужные законы сошлется юрист, если вы решите добиваться результата через суд. 

Как рассчитать неустойку за срывы сроков сдачи дома?

Если квартира не сдана вовремя, с застройщика стоит потребовать неустойку. Ее точно указывают при составлении претензии. Чтобы рассчитать неустойку, понадобится стоимость жилья, количество дней задержки и актуальная ключевая ставка ЦБ. 

Стоимость квартиры. Это сумма, которую покупатель отдал застройщику на момент оформления претензии. Если выплачена не вся стоимость, неустойку считают только на выплаченную сумму. 

Сколько дней просрочено. Дни начинают считать сразу после последнего дня исполнения обязательства. Например, по договору вы должны были получить жилье 7 апреля. Если вы его не получили, считайте неустойку с 8 апреля. 

Актуальная ставка рефинансирования Центробанка. Ее узнают на официальном сайте ЦБ РФ в архиве. Вас должна интересовать ставка на предполагаемый день передачи жилья, точнее — 1/150 от этой ставки. Умножайте это число на количество дней просрочки. Если формулы вызывают затруднения, воспользуйтесь бесплатными онлайн калькуляторами. 

Обратите внимание! Для расчета неустойки перемножьте стоимость квартиры, количество дней задержки ее сдачи в эксплуатацию, ставку рефинансирования и 1/150.

Как рассчитать неустойку по уже полученной квартире: пример

Например, вы купили квартиру стоимостью 4 000 000 рублей. Застройщик обещал отдать ключи 1 июня, по факту вы получили их 30 декабря. По данным сайта ЦБ РФ, ставка на 30.12 составляла 7,75%. 

Просрочка составила 212 дней. Для расчета неустойки за день разделите ставку на 30 декабря на 150. Получится цифра в 0,0517%. 

Теперь перемножьте стоимость квартиры, количество дней просрочки и неустойку за день. Результат — 438 416 рублей вам должен заплатить застройщик за то, что задержал сдачу. 

Образцы претензий к застройщику в 2021 году

Вот так выглядит претензия о недостатках:

https://docs.google.com/document/d/1-YApQLGaVoH9eO_04m71u9YsD--HbPMxCi6MBmOe3u8/edit

А это претензия о нарушении сроков сдачи жилья:

https://docs.google.com/document/d/1p64oViRQjzyI7KlSFK5PAv4c5-3ac0l3a59ygifLUgY/edit

Куда направить претензию

Отправляйте претензии на юридический адрес девелопера — то есть, на адрес его официальной регистрации. Если письмо не попадет к юрлицу, проблема остается на его стороне, отправитель не несет за это ответственности. 

Чтобы узнать юридический адрес, посмотрите в конец договора. Вбейте ИНН или ОГРН организации на сайте ФНС и убедитесь, что застройщик не переехал. 

На фактический адрес тоже можно направлять претензии в дополнение к юридическому адресу. 

Личное вручение претензии в офисе девелопера

Вручайте досудебную претензию по ДДУ лично директору строительной компании. Если он не может принять ее лично, требуйте доверенность у человека, который вызовется забрать претензию. Исключение — секретарь директора. Он должен поставить печать в поучении, поставить дату принятия претензии, расписаться и зарегистрировать входящий номер в журнале. 

Отправка претензии девелоперу по почте

Подобные документы считаются срочными. Поэтому их отправляют адресату ценным письмом, описывают вложение и просят уведомить о вручении. Составьте претензию дважды. Не заклеивайте конверты — передавайте их в почтовое отделение в открытом виде.  

Когда придете на почту, попросите у работников бланк Ф-107. Впишите реквизиты адресата, перечислите документы, которые отправляете, укажите объявленную ценность. 

Когда работник проверит бланк и вложение, он вложит один экземпляр в конверт и заклеит его. Второй экземпляр он вернет отправителю. Стоимость услуги — от 300 рублей для отправки внутри города. 

Если представитель застройщика не заберет письмо в течение 30 дней, его вернут адресату с печатью «возвращено в связи с истечением сроков хранения». Возвращенное письмо нужно сохранить, так как в суде его все равно сочтут врученным. 

Вопросы и ответы

Как скоро застройщики отвечают на претензии?

Ни в каком законе не указан точный срок реакции девелопера на претензии от покупателей квартир. Составитель претензии самостоятельно указывает срок, в течение которого будет ждать ответ. Обычно ставят срок в семь рабочих дней. 

Как скоро застройщики должны разбираться с недостатками?

В п. 8 ст. 7 закона о долевом участии в строительстве сказано, что девелопер должен решить проблему в «кратчайший срок» и уточняет, что максимальный срок для устранения нарушений — 45 дней. По истечении этого времени начинает накапливаться неустойка, и покупатели квартир приступают к подготовке исков в суд. 

Застройщик отказался разбираться с претензией — как быть?

Если девелопер молчит или дает отрицательный ответ, приходится подавать в суд. В отдельных случаях стоит сразу отказаться подписывать договор и настаивать на возвращении денег. Едва ли молчащий застройщик добровольно вернет деньги. Поэтому в такой ситуации нужно составлять исковое заявление. 

Если вы решили разбираться с проблемой в суде, наймите юриста. Девелоперы отлично разбираются в законах и хорошо знают, как уйти от ответственности. Даже если причина вашего недовольства простая и понятная, действуйте через юриста, чтобы добиться компенсации. 

Можно ли идти в суд без составления претензии?

Покупатель квартиры вправе сразу идти в суд. Но в некоторых случаях судьи не станут рассматривать иск, если пострадавшая сторона не направила претензию. В такой ситуации владелец квартиры теряет до двух месяцев на обжалование и тратит на услуги юристов лишние деньги. Поэтому составляйте претензию до подачи в суд. 

Выводы

Составляйте претензии понятно и четко. Приводите только факты и их доказательства, избегайте художественных описаний. 

Посылайте претензию почтой. Даже если письмо вернется к вам со штампом через месяц, вы используете его в суде. Не отдавайте претензию людям, у которых нет доверенности на получение документов от директора строительной компании.  

Нанимайте эксперта, если недовольны качеством строительства и не можете дождаться реакции застройщика. Чем раньше эксперт напишет свое заключение, тем меньше у него останется шансов переложить ответственность на вас. 

Если решили подавать в суд, наймите юриста. Приготовьтесь к «долгой осаде»: процесс едва ли займет меньше полугода. В отдельных случаях стоит зафиксировать недостаток и исправить за свой счет, а позже добиваться компенсации.